土拍开始回暖了
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一、土拍规则调整，国央企与本土民营房企拿地为主
二、房地产行业的“本土化优势”在持续强化
三、地产投资机构对地方性民营房企的投资偏好
笔者按：
12月21日，杭州今年第三批集中供地的土拍完美收官，本次土拍的竞争异常激烈，35宗地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69%，平均溢价率6.98%。市场认为，杭州降低竞拍门槛、降低起始地价、提高销售限价并主推热点地块的举措，在当前形势下有效地实现了政府和房企的共赢，对实现房地产业的健康发展和提振市场信心也起着重要的风向标作用。
尽管行业普遍认为房地产行业的政策已见底，房企的爆雷潮仍未结束，市场底部也还未到来，但在政策企稳向好、土拍限制性条件放松、房企补仓需求强烈的大背景下，杭州此次土拍的火热成交情况还是给市场带来了很大的信心，当然近期不少城市的楼市也出现了明显的回暖迹象。至于2022年的土拍及楼市走向的更多细节，我们将在明日的闭门会上同各家房企和机构代表充分讨论后继续反馈给大家（详见《20211225年会通知：2021地产金融业务总结暨2022工作展望会议》）。
一、土拍规则调整，国央企与本土民营房企拿地为主
杭州第三批集中供地的土拍中，35宗地块全部成交，成交总额762.8亿，成交楼面均价18333元/平方米，平均溢价率6.98%，其中有24宗封顶摇号，封顶率69%，最高竞价次数达到了78轮，相较于第二批集中供地土拍中17宗终止出让、54.8%撤牌率的情况，本次土拍可谓全面回暖，且竞争激烈。
从2021年的土拍走势来看，首批集中供地出现恐慌式抢地并导致房企竞相推高成交地价后，监管层及时出台了二手房指导价新政并要求银行快速收紧了按揭贷款政策，此后各个地方政府陆续就土拍规则方面对购地资金来源、购地主体资质审查、销售限价等提出了更高的门槛要求，叠加了楼市强调控和金融强监管引起的销售难（回款难）、融资难引起的现金流短缺问题后，第二批集中供地的土拍迅速变冷，比如杭州第二批集中供地的土拍中，10宗竞品质地块全部流拍。
自全国各地陆续开展第三批集中供地的土拍以来，尽管大部分城市仍旧以国央企的托底为主，但杭州的此次土拍却异常火热，且风向标的意味非常明显，其成因具体分析如下：
1. 土拍规则的调整
全国各地第二批集中供地的土拍规则对竞拍主体、资金来源、销售限价和建筑品质的要求相当苛刻，房企利润空间被过度压缩导致参拍动力丧失。杭州此次的土拍中，有6宗地块下调了起拍价，同时14个板块上调了销售限价，另外还有6个板块首次出让“双限”地块，这为房企的开发利润预留了更大的空间。与此同时，本次土拍的溢价率上限由之前的15%调整到了10%，报价达到上限后依旧采取线下公开摇号的方式确定竞得人，第三批地块改为“定品质”的方式出让，各宗地的建筑品质标准由政府制定。除此之外，此次土拍的“勾地”制度得以恢复，勾地保证金为起始地价的10%，且最高不超过5000万元，大大降低了土拍的资金门槛。
2. 政策的改善及地方政府态度的调整
政策方面，自9月底以来按揭信贷政策开始松动后，10月至11月银行开发贷、房企的债券融资等对国央企及优质民营房企开始逐步放松；12月3日，银保监会明确表示要“合理发放房地产开发贷款、并购贷款”；12月6日，央行宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿；12月20日，央行宣布降息，其中1年期LPR为3.8%（此前为3.85%）；12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。杭州的此次土拍中，除了对之前过于严苛的土拍规则进行适当修正，比如降低竞拍门槛、降低起始地价、提高销售限价等，所推出地块的优质程度也大幅上升，这为房企拿地后的销售去化以及开发利润提供了更大的保障。市场认为，杭州的动作很可能被后续其他各地的土拍所效仿。总的来说，杭州市政府对土拍规则的适时调整以及优质地块的针对性释放实现了地方政府和房企共赢的效果，而且也能更好地满足房企当前日益迫切的补仓需求。
3. 国央企和本土民营房企的拿地
杭州本次的土拍，29家参拍房企中主要为国企和本土的民营房企，华润、滨江、绿城的拿地成绩非常显眼，不过24宗地块封顶摇号后很多国企都未有所获。从拿地主体来看，本土品牌房企（含国企和民营房企）拿下了绝大多数的地块，其中几家本土中小房企的拿地成绩尤为抢眼。
二、房地产行业的“本土化优势”在持续强化
自下半年以来，爆雷的房企越来越多，在第二、第三批集中供地的土拍中也基本很难看到爆雷房企（尤其是爆雷的百强房企）参拍的影子。值得注意的是，在出现房企集中爆雷潮的同时，一些地方性的稳健型房企却仍在积极参拍土地，下半年以来更是积极地抢占当地市场或并购出险房企的项目。12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，国央企类房企以及大型民营房企的并购融资需求近期也在债券发行和银行贷款方面得到了大力支持。需注意的是，大部分券商都认为爆雷房企的市场未必会被龙头国央企分食，因为地方城投和地方国企才是真正的接盘主力，另外地方性的品牌房企、稳健型的地方中小民营房企也在积极加仓和抄底，因此行业集中度最终未必会提升。
在全国各地的第二、第三批集中供地的土拍中，两类房企的拿地成绩非常突出，第一类是国央企（尤其是地方城投和地方国企），第二类是区域深耕型的房企（尤其是本土民营房企和区域深耕为主的百强民营房企）。行业普遍认为，稳健的区域深耕型房企因为拥有大量城市更新土储、勾地资源、良好的政商关系以及产品、品牌、客户积累等区域性优势，因此在此轮洗牌之下仍旧能够保持坚挺。事实上，在房地产行业进入“低增长、低利润、低预期、低容错”的时代，房企只有坚持区域深耕才能形成综合经营和管理效应，也才能真正吃到管理红利。据行业人士的统计，深耕区域性城市的房企在成本费用节约比例方面可以达到20%左右，拿地到开盘时间相比非深耕城市可以快1-3个月，开盘去化速度、销售回款率、利润率相比非深耕城市也有明显的提高。
我们预计，随着2022年第一季度美元债和地产非标融资偿债高峰期的到来（目前的存量融资主要都是2021年第一季度开始的一年期债务），房企的最终命运也将基本定性，大部分高杠杆、高负债的房企都将面临市场出清的结局，同时一些擅长产业和商业运营的房企、区域深耕型的百强房企、地方性的稳健型民营房企（包括地方龙头房企以及其他稳健型的中小房企）也将在此轮洗牌中得以胜出。从楼市的走向来看，虽然政策层面已到底部，调控和金融监管的政策边际也都在逐步改善，但市场底部仍需等到2022年第一季度偿债高峰期对房企的生死走向进行定性后才能企稳，也即市场底部最终将在2022年6月前抵达。
三、地产投资机构对地方性民营房企的投资偏好
自从越来越多的百强房企相继爆雷后，银行、信托、私募、金交所、金控、小贷、担保、保理等各类地产投资机构都对房企的排名、评级、对外披露的财务报表等有了更多的质疑，其中最常见的就是对房企假绿档、表外负债等的担忧。相比让人难以看懂的百强房企，小而美且容易让人看懂的中小民营房企目前逐渐成为了一些地产投资机构更为理想的交易对手。我们注意到，很多信托、私募机构都和我们一样更加关注项目本体的优质情况以及房企本身的稳健程度，对房企的排名、评级等也都不再将其作为业务准入的门槛性条件。从机构端的投资取向来看，这属于对中小民营房企的金融利好，当然也归因于这波市场洗牌后房地产行业更加成熟的市场机制。
需要注意的是，在开展中小民营房企的前融业务过程中，我们在业务操作所涉的风控标准方面会更加细化，其中对这类交易对手的具体风控评估要点举例如下：
1. 评估开发商所属集团整体业务板块的组成，以判断其多元化融资能力的腾挪空间以及地产板块的发展轨迹；
2. 评估开发商整体土储的质量，以判断未来项目去化和远期现金流的稳定性；
3. 评估项目开发进展和开发计划的可行性，以判断交易对手的操盘能力和近期现金流稳定性；
4. 评估开发商的存量融资方式及模式，以判断我们未来资金退出方式的选择空间；
5. 评估开发商的整体债权债务现状，以判断各个业务板块之间的债务风险以及债务间的互相拖累关系。
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